根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）、《最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律，司法解釋的有關規定，深圳房產律師所結合審判經驗和我省實際情況，制定本指引。

　　適用案件范圍

　　本指引所指的開發商逾期交付房屋，違約責任糾紛是指自然人與開發商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發商未能在合同約定的時間向買方交付房屋，辦理房屋產權證，導致買方起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和違約責任。

　　法人與非法人組織與開發商因購買商品房逾期交發商之間的糾紛可參照本指引處理。

　　商品房交付條件

　　開發商交付給買方的房屋，應當通過建設工程竣工驗收，并已完成建設工程竣工驗收登記。合同約定的交付條件高于標準的，以合同約定為準；合同約定的交付條件低于標準的，按照標準確定。

　　商品房交付與接收

　　開發商交付的房屋未完成建設工程竣工驗收備案登記的，買受人有權拒絕接受。開發商以買受人已接受房屋為由主張不承擔逾期交付違約責任的，不予支持，但買受人知道或者應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記并同意接受房屋的除外。開發商應承擔買受人是否知道或者應當知道上述事實的舉證責任。

　　開發商在交付房屋時未按合同約定向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，買受人有權拒絕接受。買受人以開發商未述文件為由要求開發商承擔逾期交付違約責任的，不予支持。

　　開發商通知買方接受房屋，買方有證據證明房屋存在明顯質量問題，影響正常使用的，可以拒絕接受并要求開發商維修。因房屋質量問題延誤交付的，開發商應當承擔逾期交付的違約責任。

　　逾期交房違約金調整

　　合同約定的逾期交付違約金日標準在已支付購房款或房屋總價的萬分之一至萬分之三（含本數）范圍內的，開發商主張調整過高請求的，原則上不予支持。購房人認為本協議低于實際損失請求并證明的，可以根據實際損失進行調整。

　　合同約定的逾期交付違約金日標準低于萬分之一或者萬分之三的，當事人要求調整的，可以根據公平原則和誠實信用原則，根據合同履行情況、違約方過錯程度、違約時間長短、合同預期利益、雙向義務是否平等、社會經濟發展等綜合因素，適當調整到日萬分之一至萬分之三的范圍。對方證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

　　合同約定的逾期交付違約金不按日計算，但按固定比例計算，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條的有效性審查。按固定比例計算違約金的，可以認定為開發商免除或者限制其責任的無效格式條款。逾期交付違約金按照《最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規定處理。

　　逾期交房違約金按日計算，同時約定最高限額的，認定的違約金數額遠遠超過該限額的，按認定的違約金數額確定。

　　逾期辦證認定

　　開發商未在合同約定期限內向房地產登記機關提交房屋房地產權登記所需的全部信息的，買受人要求開發商承擔逾期違約責任的，應當予以支持。

　　購房人拒絕提供或者逾期提供房地產登記機關的，購房人要求開發商承擔逾期違約責任的，不予支持。

　　逾期辦證違約金調整

　　開發商交房、辦證構成逾期時，買受人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

　　合同約定的逾期違約金日標準在已付購房款或房屋總價萬分之五至萬分之一五（含本數）范圍內的，開發商主張調整過高請求的，原則上不予支持。購房人認為本協議低于實際損失請求并證明的，可以根據實際損失進行調整。

　　當事人要求調整的，可以根據公平原則和誠實信用原則，根據合同履行情況、違約方過錯程度、違約時間長短、合同預期利益、雙向義務是否平等、社會經濟發展等綜合因素，適當調整至每日0.5-1.5萬的范圍。對方證明約定的違約金合理，無需調整的除外。

　　合同約定的逾期違約金不以日為標準計算，但按購房款固定比例計算的，應當依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條的規定審查。違約金按固定比例計算的，可以認定為開發商免除或者限制責任的無效格式條款。逾期違約金按照《最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款處理。

　　逾期違約金按日計算，認定的違約金數額遠遠超過該限額的，按認定的違約金數額確定。

　　開發商免責

　　開發商主張免除逾期交房、辦證全部或部分違約責任的，可以支持：

　　(一)因災害性天氣、突發公共衛生事件造成逾期交房或辦證；

　　（二）開發商在履行商品房買賣合同期間，因國家或者地方法律、法規、政策的變化，逾期交房或者證；

　　（三）因執行行政命令而逾期交房或者辦證的，但因開發商原因造成行政命令的除外；

　　（四）因不可預見、不可避免、不可克服的其他客觀情況，逾期交房或者辦證，或者合同約定的其他免責情形。

　　開發商因上述豁免情況不能履行合同的，應當及時通知買方，以減少可能給買方造成的損失。買方要求開發商承擔因未及時通知而造成的擴大損失的，應予以支持。

　　開發商提出逾期交房或者免責抗辯的，應當有法定或者約定的免責理由，免責理由與違約行為之間的因果關系和因果關系承擔舉證責任。

　　訴訟時效

　　買受人要求逾期交房或者辦證違約金的，訴訟時效期限自合同約定的交房或者辦證期限屆滿之日起計算。購房人向開發商提出交房或者辦證請求的，應當重新計算違約金請求權的訴訟時效期限。

　　開發商在一審法院辯論結束前未提出時效抗辯的，在二審再審過程中提出時效抗辯的，不予支持。

　　適用效果

　　本審判指引適用于省級各級法院審理開發商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛。

　　法律、司法解釋對本審判指引涉及的有關問題有新規定的，按照新規定處理。深圳房產律師所