日前，用你的名字買的房子不一定是你的房子沖上微博熱搜，引發網友關于借名買房的討論。實際上，出于限購、限貸、逃避債務、避稅或基于身份關系等原因，存在借名買房的情況。一些買家通過借名買房來規避購房障礙，卻忽視了借名買房本身的巨大法律風險。深圳買房律師咨詢就來講一下，借名買房有哪些坑呢？

 

　　1、借名買房引發爭議，夫妻分手在法庭上

　　張先生和李女士原本是戀人。因為李女士沒有資格在北京買房，她以張先生的名義買了一套房子。房子總價440多萬，首付290多萬元由李女士支付，余額150萬元以張先生為主貸款人，銀行貸款支付，房子以張先生個人名義登記。

　　雙方還就此簽訂了協議，明確規定房屋是李女士以張先生的名義購買的。房屋首付由李女士出資，房屋貸款由李女士償還。兩年后，張先生合作將房屋轉讓給李女士。

　　不久之后，兩人分手了。雙方就房屋轉讓發生爭議。李女士停止償還貸款。張先生每月代表李女士償還銀行貸款。后來，李女士向法院提起合同糾紛訴訟，要求張先生配合房屋轉讓，并賠償律師費、訴訟費、公證費等損失。

　　在審判中，張先生辯稱，他承認借名買房的事實一直在敦促李女士盡快完成轉讓。然而，李女士的名字已經有了兩套套房，根據北京的購買限制政策，她沒有資格買房。因此，由于李女士自己的原因，轉讓未能完成。以自己的名義登記的房屋不僅影響了購買資格，而且作為抵押貸款的主要貸款人，在李女士中斷供應后，銀行一直要求償還，給其造成了巨大的心理壓力。為了不影響個人信用調查，張先生只能先償還，費用應由李女士承擔。

　　在訴訟中，雙方同意將房屋轉讓給李女士，剩余貸款由李女士償還。在法庭辯論結束前，李女士提交了購買資格驗證表，以證明她有資格在北京購買房屋。雙方爭議的焦點主要集中在各自的損失上。最后，法院裁定張先生與李女士合作，將房屋轉讓給李女士，李女士支付了張先生預付的總費用超過12.7萬元。

　　宣判后，張先生在二審法官的主持下提出上訴，雙方達成和解。

　　法官說法

　　借名買房，是當事人同意一方以他人名義買房，并以他人名義登記房屋，借名人實際享有房屋權益的合同關系。在司法實踐中，由于避免購買資格限制、逃避債務、具體購買折扣、隱藏真實財產、減稅、獲得貸款或基于身份關系（如夫妻或父母、子女）等原因，購買合同糾紛較為常見。當主體合格，意味著真實，不違反國家法律和社會公共利益時，房合同有效，名人享有房屋權益。

　　在這種情況下，雙方簽署了協議，就借款買房的關系達成協議，并以書面形式確定了房屋的實際投資者和權利持有人。深圳買房律師咨詢從借款人和貸款人的角度來看，這種做法值得肯定，但借款買房仍存在許多法律風險。

　　除本案外，常見風險有：登記人反悔，如果投資者證據不足，無法證明雙方以借名購房，很難獲得房屋產權或收回購房款；房屋被征收，登記人收到征收補償，導致糾紛；實際買方意外死亡，導致實際繼承人無法繼承房地產等風險。
 

　　2、父親名下的房子是借名的，兒子要求所有權確認被駁回

　　李先生和顧女士有兩個兒子和一個女兒，分別是長子李佳、第二個兒子李毅和小女兒李丙。他們在生前買了兩棟房子，都是以李先生的名義登記的。兩位老人死后，由于財產繼承協商失敗，三個孩子向法院提起了法定繼承糾紛。

　　在繼承訴訟中，李甲提出，雖然其中一棟房子是以李先生的名義登記的，但它實際上是出資購買的，并且一直被其居住和使用。它是房屋的實際權利人。該房屋不得作為遺產分割，并根據另一起案件提起所有權確認訴訟，要求確認該房屋屬于其所有權。

　　李乙和李丙不承認李甲的所述，稱兩套房屋均為單位分配給父親的福利分房，購房款由父親出資，并以父親的名義登記，均為父母遺產。由于兩套福利房面積超標，房價差額后續支付。雖然差額由李甲支付，但這并不意味著李甲已經獲得了房子的所有權，房子仍然是父母的遺產。

　　經審理，法院認為，李佳聲稱涉案房屋是以李先生的名義出資購買的，應當證明雙方同意借款購買房屋，但未提交借款購買房屋的相關證據，應當承擔無法證明的法律后果。僅憑房屋投資行為不能產生對抗房地產產權登記的效力，因此拒絕了李佳的所有訴訟請求。

　　判決結束后，雙方均未上訴，判決生效。

　　法官說法

　　關于房地產產權登記對房地產產權變更的效力，我國采用登記生效主義的立法規定，房地產產權的設立、變更、轉讓、消除，應當依法登記。依法登記后，有效；未登記，無效果，但法律另有規定的除外。只有投資事實不能對抗房地產登記的效力，也不能設立房地產產權。

　　在繼承訴訟中，一方繼承人經常提出以借名購買房屋的辯護，稱雖然房屋以被繼承人的名義登記，但實際上是由其中一方繼承人出資購買的。在這種情況下，由于遺產審查的范圍，繼承糾紛將區分不同的情況理。

　　如果當事人的范圍一致，繼承案件將被吸收，遺產的范圍將一起審查和處理。當事人的范圍不一致的，主張借款買房的法律關系的當事人可以另行提起合同訴訟或者所有權確認訴訟，審查借款買房是否成立，明確房屋所有權。此時，繼承案件只處理所有權確定的遺產。

　　對于借款人，除投資事實外，要求借款買方還需要證明雙方之間存在借款買房協議，借款買房協議不違反國家法律、行政法規，在借款買房協議合法有效的情況下，法院可以判決房屋轉讓給實際權利人。在本案中，李佳未能提交借款買房法律關系的證據，因此法院駁回了其訴訟請求。

 

　　3、借名購買的房屋被查封，借款人請求排除強制執行被駁回

　　2018年，李女士借弟弟李先生的名字買了一套新房子，以避免購房限購政策。該房屋由李女士出資《商品房預售合同》中買受人處的簽名是李女士借李先生的名字簽字并按指紋。買房后，李女士的家人實際上住在房子里，并支付了一系列日常水、電、氣等費用。但該房屋僅辦理預售合同備案，未辦理轉讓登記手續。

　　2020年，法院有效判決確認李先生有義務償還宏遠公司的貸款債務，并判決李先生償還宏遠公司的款項。由于李先生未能履行上述判決，宏遠公司向法院申請強制執行，并以李先生的名義查封了上述房屋。

　　2021年，李女士提出執行異議，認為是房屋的實際權利人，法院作出裁決，駁回了李女士的異議請求。李女士拒絕接受裁決，提起執行異議訴訟，主張涉案房屋歸其所有，理由是以李先生的名義購買排除強制執行。

　　經審理，法院認為，涉案房屋尚未辦理房地產所有權登記，李女士根據借款購房合同關系直接申請確認權利缺乏法律依據。至于李女士是否享有足以排除強制執行的民事權益，即使李女士聲稱借款購房是真的，李女士和李先生也建立了借款購房合同關系，李女士只要求李先生履行名人債務，債權不應優先于宏遠公司債權保護，因此駁回了李女士的所有訴訟請求。

　　判決結束后，李女士提出上訴，二審維持原判。判決生效了。

　　法官說法

　　基于借款買房合同，可以直接要求確認物權嗎？深圳買房律師咨詢在司法實踐中，借款人以名人為被告提起訴訟，直接要求確認房屋歸其所有的，一般不予支持。但是，如果符合登記條件，要求名人履行借款買房合同，辦理房屋轉讓登記手續，可以支持。

　　原因在于，借名人享有的并非排他的物權，而是基于合同約定的債權。在借名買房合同糾紛中，應區分內部法律關系和外部法律關系，借名人基于借名買房合同，即內部法律關系取得債權請求權，但不能對抗權利登記人與他人之間的外部法律關系。

　　本案中，即便李女士主張借名買房屬實，但其基于借名買房產生的也只是債權請求權，并不能產生物權變動的結果，也不足以對抗宏遠公司享有的強制執行的債權，因此，其要求排除對案涉房屋強制執行的訴請不能成立。