預(yù)售商品房抵押貸款中，買受人向銀行貸款，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保（從保證期間至抵押權(quán)設(shè)立），買受人將其已購買的期房抵押給銀行，并辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。在商品房具備物權(quán)登記條件，但購房人拒絕協(xié)助辦理的情況下，銀行能否行使商品房優(yōu)先受償權(quán)，在實踐中存在爭議。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　本案中，首先認定預(yù)告登記不產(chǎn)生設(shè)立抵押的后果，故判決購房人協(xié)助辦理抵押登記，開發(fā)商督促配合。買受人拒絕協(xié)助辦理抵押登記，導(dǎo)致登記無法完成的，為維護交易安全和合同穩(wěn)定，依照《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，抵押財產(chǎn)的處置價款優(yōu)先受償。

　　債權(quán)人優(yōu)先償還處置資金后有盈余的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償提供階段性擔(dān)保的開發(fā)商墊付的本息，再將盈余返還給購房人。本案實現(xiàn)了銀行、開發(fā)商和購房者利益的平衡保護，解決了實踐中的糾紛。詳情如下：

　　1、債權(quán)人對商品房有優(yōu)先受償權(quán)。裁判的主要理由如下：

　　（1）將抵押預(yù)告信息登記管理視為企業(yè)抵押登記，認定抵押權(quán)可以設(shè)立。多數(shù)社會支持公司債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)案件的裁判理由我們都是將抵押預(yù)告登記工作視為抵押登記，認為對于抵押權(quán)已設(shè)立，故認定債權(quán)人對商品房享有優(yōu)先權(quán)。

　　（2）抵押通知登記本質(zhì)上屬于在建工程抵押登記，因此設(shè)定了抵押權(quán)，債權(quán)人對商品房享有優(yōu)先權(quán)。認為： “房屋可以按揭建造，不限制按揭登記的形式。”、因此，只要當(dāng)事人向抵押登記機關(guān)登記，無論抵押是提前登記還是正式登記，其抵押權(quán)都將得到有效確立。債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　（3）債權(quán)人沒有將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記的過錯，因此享有優(yōu)先受償權(quán)。按照這種觀點，涉案房地產(chǎn)抵押雖然只辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但銀行對預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯。一審二審判決賦予抵押權(quán)人對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)并無不妥。"

　　2、有條件地判定債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。該觀點認為，債權(quán)人有權(quán)要求買受人履行合同義務(wù)，及時通過正式的抵押登記程序，債權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)定后實現(xiàn)抵押權(quán)。法院可以責(zé)令購買人在合理期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。抵押權(quán)設(shè)定后，債權(quán)人有權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)。

　　3、債權(quán)人對商品房沒有優(yōu)先受償權(quán)。主要原因是預(yù)告登記制度旨在保障未來物權(quán)的實現(xiàn)，預(yù)告登記的權(quán)利人在不動產(chǎn)物權(quán)登記條件滿足的情況下，有權(quán)對爭議不動產(chǎn)主張權(quán)利，可以排他地對抗他人對不動產(chǎn)的處分。

　　因此，預(yù)告登記是一種債權(quán)保全措施，具有排除他人處分標的物的物權(quán)效力。基于抵押權(quán)預(yù)告登記不是正式的抵押登記，抵押權(quán)尚未成立，債權(quán)人主張行使抵押物優(yōu)先受償權(quán)尚不具備資格。

　　該觀點認為在預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預(yù)售商品房進行了登記，但預(yù)登記并未使銀行取得現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是在房屋竣工交付借款人后，銀行在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)的一種事先專屬保全。房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)未登記在借款人名下的，不能辦理抵押設(shè)立登記，銀行不能對預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。上海和福建的大多數(shù)法院在類似案件中都持這種觀點。

　　根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)依登記而設(shè)立。故本案首先考慮的是責(zé)令相關(guān)當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)，以推動抵押權(quán)依登記而設(shè)立。即本案裁判理由指出，在具備物權(quán)登記條件情況下，購房人有義務(wù)協(xié)助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發(fā)商亦應(yīng)督促購房人辦理抵押登記。

　　深圳房產(chǎn)律師認為，在商品房抵押登記完成后，抵押權(quán)方依法設(shè)立，銀行才能作為抵押權(quán)人對商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，開發(fā)商因保證期間屆滿而免除保證責(zé)任。二審法院確定購房人應(yīng)在30日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記，開發(fā)商應(yīng)督促其辦理。該判決明確了不動產(chǎn)抵押權(quán)必須以登記設(shè)立，預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律后果。