案例提要：張三、李四、王五三人按份共有一幢兩層樓房，張三占該樓房的40%，李四占20%，王五占40%，約定處分該幢樓房時，要經(jīng)三分之二以上的按份共有人同意方可處置份額；轉(zhuǎn)讓時，按份共有人有優(yōu)先購買權并且應當提前將轉(zhuǎn)讓條件通知其他按份共有人；并約定發(fā)生爭議協(xié)商解決，協(xié)商不成提交仲裁委員會仲裁。后李四因經(jīng)營生意困難，將其占有的20%份額轉(zhuǎn)讓給丁，但并未通知張三王五兩人。上海專業(yè)房地產(chǎn)律師獲悉現(xiàn)張三王五兩人請求仲裁，1.李四丁之間的轉(zhuǎn)讓無效；2.張三王五兩人行使優(yōu)先購買權，各自購買李四所占份額的二分之一。
 

　　法官分析：仲裁庭審理認為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零一條“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”及張三李四王五三人的協(xié)議約定處分共有的不動產(chǎn)，要經(jīng)三分之二以上的按份共有人同意，但李四所占的份額只有五分之一，且轉(zhuǎn)讓所占的份額時并未經(jīng)過張三王五的同意，張三王五事后也未同意李四丁之間的轉(zhuǎn)讓行為，故李四丁之間的轉(zhuǎn)讓無效。

　　關于張三王五的優(yōu)先購買權，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零五條“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。”及第三百零六條“按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應當將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權。”張三王五兩人對李四轉(zhuǎn)讓的所占份額享有優(yōu)先購買權，但李四的轉(zhuǎn)讓條件是在轉(zhuǎn)讓當天需要認購方支付其所占份額的費用。在仲裁庭的調(diào)解下張三李四王五三人達成協(xié)議，李四向張三王五兩人各轉(zhuǎn)讓其所占份額的二分之一，張三王五兩人向其支付相應的價款。
 

　　律師提示：上海專業(yè)房地產(chǎn)律師講按份共有是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對其共有財產(chǎn)享有權利和承擔義務的一種共有關系。按份共有的法律特征為：一是各個共有人對共有物按份額享有不同的權利。這種權利民法上稱為應有部分權、份額權或持份權；二是各個共有人依據(jù)其持有的份額對共有財產(chǎn)享有權利和承擔義務；三是各個共有人的權利不是局限于共有財產(chǎn)的某一具體的部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權，這種權利是及于共有物的全部。