面臨征收，拆遷戶越來越惶恐。征收原本是一件利國利民的事，國家基于社會的發(fā)展以及公益事業(yè)的發(fā)展對土地實行征收，同時對土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人予以補償。但是拆遷戶面臨的“征收”卻常常伴隨著“違法強拆”……補償款也一再縮水。問題究竟出在哪里?今天深圳專業(yè)房產(chǎn)律師就結(jié)合拆遷戶經(jīng)常咨詢到的兩個問題為大家揭開背后的秘密。

　　問題一、我家這邊是“征收”嗎?

　　面臨征收，大多數(shù)拆遷戶非常迷茫。原因主要在于各地對于征收項目命名不同。在北京，一般稱綠隔項目、騰退項目;武漢、荊州、杭州、南京等南方城市則采取助拆、村民自治、民主決議等方式進行所謂的棚戶區(qū)改造”項目;還有的地方打著“協(xié)議拆遷”的幌子或者是“危房改造”的名義實施征收……

　　在法律規(guī)定上，僅存在兩種名詞：拆遷;征收。“拆遷”一詞出現(xiàn)較早，但是2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以后，“拆遷”一詞就被“征收”取而代之。

　　所以，在法律規(guī)定下，拆遷戶只需要明確我們所面臨的是征收項目還是拆遷項目即可。如果是拆遷項目，一定要有拆遷許可證。如果是征收項目，一定要符合公共利益。但不管拆遷辦以什么名義作動員搬遷，2011年之后，合法的項目只有“征收”項目。

　　問題二、我應該獲取怎樣的“補償”?

　　無論是什么項目的征收，對拆遷戶來說，都沒有太大區(qū)別，因為征收和拆遷都只對我們產(chǎn)生一個后果：補償。應該獲取怎樣的補償，首先要了解以下三方面的知識。

　　1、補償依據(jù)

　　京平拆遷律師經(jīng)常接到這樣的咨詢：“我們這邊按照人口補償 ，每人才安置三十多平，這樣合法嗎?”“我們這邊按照戶口補償，我們非農(nóng)戶口不給補償，這樣合理嗎?”……類似的咨詢問題很多，而且地域化傾向明顯。其實歸根到底就是補償依據(jù)的問題。

　　各地方對于“補償依據(jù)”的規(guī)定五花八門。有的按人口、有的按戶口、有的按土地性質(zhì)、甚至有的參照裝修標準……對此，我們需要學會一招：復雜問題簡單化!

　　即，首先要明確征收方為什么給你補償?進而明確對方需要什么?你的房屋裝修的富麗堂皇也好、破敗不堪也罷，只要屬于征收范圍，征收方都不能直接占用，而必須先予以征收，進而夷為平地建設自己的項目。所以，征收方不需要你的“人口”，也不需要你的“戶口”，“土地性質(zhì)”甚至“裝修標準”。征收方需要的是你的土地使用權(quán)，不管是集體土地還是國有土地，只要享有征收范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，就是征收方給你補償?shù)囊罁?jù)。所以我們只需要關(guān)注一點：我們的房屋占地面積是多大!

　　2、補償方式

　　實踐中，大多數(shù)征收案件中征收方為了實現(xiàn)利益最大化，僅提供一種補償方式，不給任何選擇的余地，要么一定數(shù)額補償款，要么一定面積的安置房，安置房中大多還是“遙遙無期”的期房。

　　對此，法律有明確規(guī)定：征收補償必須具有可選擇性，選擇貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)置換是我們應有的權(quán)利。如果征收方只提供一種補償方式，都是違法的!

　　3、補償標準

　　實踐中，征收方對補償標準采取的基本原則是“能少給少給”、“能找個理由不給最好不給”!

　　“能少給就少給”：如果“人少房多”，征收方多數(shù)會按照人口進行補償或者安置;如果是“人多房少”，按照房屋面積來補償或安置的可能性更大。

　　“能找個理由不給就不給”：在農(nóng)村，很多房屋因為歷史遺留因素沒有房產(chǎn)證或者建房手續(xù)等一些瑕疵，這些瑕疵在征收方眼中就是最好的“理由”。

　　面對征收方的“基本原則”，我們只需要做到把原本簡單的問題恢復其簡單化。《國有土地上房屋征收與補償條例》中對征收補償標準也給出了一個原則性的規(guī)定：不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這個“市場價”就是我們參照的基準，同時以不低于原有的生活居住水平為基本原則。

　　對于集體土地上的征收補償，大家亦不必擔心，因為幾乎80%的土地性質(zhì)早在集體土地使用權(quán)人不知情的情況下就被征收為國有土地了。那么確有20%的土地仍為集體土地，或者位于偏遠農(nóng)村，沒有“類似房地產(chǎn)市場價”予以參考，我們依然可以把握征收補償?shù)拇笤瓌t：即不降低原有的生活居住水平。如果征收之后，生活水平明顯下降，那么補償就是不合理的。

　　征收，對越來越多的拆遷戶來說，逐漸成為一場“噩夢”，希望每一位拆遷戶都盡快走出“黑暗”，走向“光明”。這一路，我們與您同行!

　　征地拆遷法律糾紛不同于民事、刑事訴訟，因為它會涉及一家老小以后的生計問題，如果您正在被拆遷問題搞得焦躁不已或有拆遷問題要咨詢，歡迎您咨詢深圳專業(yè)房產(chǎn)律師。