面臨征收，拆遷戶(hù)越來(lái)越惶恐。征收原本是一件利國(guó)利民的事，國(guó)家基于社會(huì)的發(fā)展以及公益事業(yè)的發(fā)展對(duì)土地實(shí)行征收，同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償。但是拆遷戶(hù)面臨的“征收”卻常常伴隨著“違法強(qiáng)拆”……補(bǔ)償款也一再縮水。問(wèn)題究竟出在哪里?今天深圳專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師就結(jié)合拆遷戶(hù)經(jīng)常咨詢(xún)到的兩個(gè)問(wèn)題為大家揭開(kāi)背后的秘密。
問(wèn)題一、我家這邊是“征收”嗎?
面臨征收，大多數(shù)拆遷戶(hù)非常迷茫。原因主要在于各地對(duì)于征收項(xiàng)目命名不同。在北京，一般稱(chēng)綠隔項(xiàng)目、騰退項(xiàng)目;武漢、荊州、杭州、南京等南方城市則采取助拆、村民自治、民主決議等方式進(jìn)行所謂的棚戶(hù)區(qū)改造”項(xiàng)目;還有的地方打著“協(xié)議拆遷”的幌子或者是“危房改造”的名義實(shí)施征收……
在法律規(guī)定上，僅存在兩種名詞：拆遷;征收。“拆遷”一詞出現(xiàn)較早，但是2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施以后，“拆遷”一詞就被“征收”取而代之。
所以，在法律規(guī)定下，拆遷戶(hù)只需要明確我們所面臨的是征收項(xiàng)目還是拆遷項(xiàng)目即可。如果是拆遷項(xiàng)目，一定要有拆遷許可證。如果是征收項(xiàng)目，一定要符合公共利益。但不管拆遷辦以什么名義作動(dòng)員搬遷，2011年之后，合法的項(xiàng)目只有“征收”項(xiàng)目。
問(wèn)題二、我應(yīng)該獲取怎樣的“補(bǔ)償”?
無(wú)論是什么項(xiàng)目的征收，對(duì)拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，都沒(méi)有太大區(qū)別，因?yàn)檎魇蘸筒疬w都只對(duì)我們產(chǎn)生一個(gè)后果：補(bǔ)償。應(yīng)該獲取怎樣的補(bǔ)償，首先要了解以下三方面的知識(shí)。
1、補(bǔ)償依據(jù)
京平拆遷律師經(jīng)常接到這樣的咨詢(xún)：“我們這邊按照人口補(bǔ)償 ，每人才安置三十多平，這樣合法嗎?”“我們這邊按照戶(hù)口補(bǔ)償，我們非農(nóng)戶(hù)口不給補(bǔ)償，這樣合理嗎?”……類(lèi)似的咨詢(xún)問(wèn)題很多，而且地域化傾向明顯。其實(shí)歸根到底就是補(bǔ)償依據(jù)的問(wèn)題。
各地方對(duì)于“補(bǔ)償依據(jù)”的規(guī)定五花八門(mén)。有的按人口、有的按戶(hù)口、有的按土地性質(zhì)、甚至有的參照裝修標(biāo)準(zhǔn)……對(duì)此，我們需要學(xué)會(huì)一招：復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化!
即，首先要明確征收方為什么給你補(bǔ)償?進(jìn)而明確對(duì)方需要什么?你的房屋裝修的富麗堂皇也好、破敗不堪也罷，只要屬于征收范圍，征收方都不能直接占用，而必須先予以征收，進(jìn)而夷為平地建設(shè)自己的項(xiàng)目。所以，征收方不需要你的“人口”，也不需要你的“戶(hù)口”，“土地性質(zhì)”甚至“裝修標(biāo)準(zhǔn)”。征收方需要的是你的土地使用權(quán)，不管是集體土地還是國(guó)有土地，只要享有征收范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，就是征收方給你補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。所以我們只需要關(guān)注一點(diǎn)：我們的房屋占地面積是多大!
2、補(bǔ)償方式
實(shí)踐中，大多數(shù)征收案件中征收方為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，僅提供一種補(bǔ)償方式，不給任何選擇的余地，要么一定數(shù)額補(bǔ)償款，要么一定面積的安置房，安置房中大多還是“遙遙無(wú)期”的期房。
對(duì)此，法律有明確規(guī)定：征收補(bǔ)償必須具有可選擇性，選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)置換是我們應(yīng)有的權(quán)利。如果征收方只提供一種補(bǔ)償方式，都是違法的!
3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)踐中，征收方對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取的基本原則是“能少給少給”、“能找個(gè)理由不給最好不給”!
“能少給就少給”：如果“人少房多”，征收方多數(shù)會(huì)按照人口進(jìn)行補(bǔ)償或者安置;如果是“人多房少”，按照房屋面積來(lái)補(bǔ)償或安置的可能性更大。
“能找個(gè)理由不給就不給”：在農(nóng)村，很多房屋因?yàn)闅v史遺留因素沒(méi)有房產(chǎn)證或者建房手續(xù)等一些瑕疵，這些瑕疵在征收方眼中就是最好的“理由”。
面對(duì)征收方的“基本原則”，我們只需要做到把原本簡(jiǎn)單的問(wèn)題恢復(fù)其簡(jiǎn)單化。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中對(duì)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也給出了一個(gè)原則性的規(guī)定：不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這個(gè)“市場(chǎng)價(jià)”就是我們參照的基準(zhǔn)，同時(shí)以不低于原有的生活居住水平為基本原則。
對(duì)于集體土地上的征收補(bǔ)償，大家亦不必?fù)?dān)心，因?yàn)閹缀?0%的土地性質(zhì)早在集體土地使用權(quán)人不知情的情況下就被征收為國(guó)有土地了。那么確有20%的土地仍為集體土地，或者位于偏遠(yuǎn)農(nóng)村，沒(méi)有“類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)”予以參考，我們依然可以把握征收補(bǔ)償?shù)拇笤瓌t：即不降低原有的生活居住水平。如果征收之后，生活水平明顯下降，那么補(bǔ)償就是不合理的。
征收，對(duì)越來(lái)越多的拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，逐漸成為一場(chǎng)“噩夢(mèng)”，希望每一位拆遷戶(hù)都盡快走出“黑暗”，走向“光明”。這一路，我們與您同行!
征地拆遷法律糾紛不同于民事、刑事訴訟，因?yàn)樗鼤?huì)涉及一家老小以后的生計(jì)問(wèn)題，如果您正在被拆遷問(wèn)題搞得焦躁不已或有拆遷問(wèn)題要咨詢(xún)，歡迎您咨詢(xún)深圳專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師。