不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。 作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。下面由深圳房產律師為大家講解登記的基本文件、登記縮寫和物權變動。

　　《物權法》第十五條規定了合同效力與財產登記效力的區分。該法第六條、第九條規定，不動產物權變動未經登記原則上不發生效力，但并未按照負擔行為與處分行為區分理論，明確區分債權合同與物權約定，既給法律解釋預留了空間，也埋下了“爭議之源”。合同與登記之間是否存在物權約定，登記本身是物權約定還是物權約定的一部分，或者只是法律規定的事實還是形式要件，都沒有定論，使得本文的初衷，即從私法上不動產登記性質的一般理論來探討登記的簡稱，無法實現。目前有兩種比較有力地學說，分為兩類：一類是“基于法律行為的物權變動未采用中國物權法物權形式主義模式，未承認物權行為理論”另一種強調我國物權法應結合物權行為理論進行解釋，[認抽象物權（包括無因性）原則，將債權契約（因果行為）與物權變動（處分行為）區分開來，以“建立嚴密和諧的物權法理論體系”。

　　本文并非物權行為的專門理論，所以物權行為并不是一個問題，但為了使本文具有一定的意義，在一般性陳述之后，對“取上述法律，視其為何”，仍將納入物權協議的考慮范圍，即不妨多考慮一層。德國民法區分了繁瑣行為與處分行為，區分了物權協議與登記申請書、登記同意書、登記簿等，從概念工具的角度對不動產登記縮寫進行了較為準確的分析，提供了一種可能性。

　　（一）違反強制性法律規范；

　　物權法第六條、第九條、第十四條規定，不動產物權自登記生效之日起變更。然而，房地產注冊是改變實際形式主義的有效要求。這與債權物權變動模式和物權形式主義有共通之處，主要區別在于是否承認獨立的物權協議（物權契約） ，但在這兩種模式下，不動產登記的性質并無完全不同。然而，以德國物權形式主義的變遷模式為例，對于作為物權合同的“艾尼貢”究竟是一種物權合同，還是一種物權登記合同，或者是一種物權登記合同，仍然存在著疑問。本文認為物權登記作為一種物權合同，是一種物權合同，物權登記是一種物權合同。如果REM 中的權利意圖僅僅是一個對物合同，那么 REM 中的形式主義的性質類似于在債權形式主義下的房地產登記，而登記本身，作為 REM合同的一部分，也受法律行為理論的制約。因此，僅僅認為房地產登記是物權變更生效的一項要求，就忽略了中間登記違反強制性法律規范的決定，而且不能簡單地確定應該從法律行為的角度還是從非法律行為的角度（直接由法律規定）進行觀察。

　　綜上所述，如果上述區分將登記（申請登記）視為法律行為（物權行為）的全部或者部分，也適用于《民法通則》第五十八條第五項（合同法第五十一條第五項）關于法律行為違反強制性法律規范的規定。結合本法第九條，可以得出登記不能縮寫的結論。如果登記是事實行為，則直接根據法律規定（“事實+效果”）認定登記簡稱違法性，。顯然，后者可以被前者“覆蓋”。因此，從解釋力的角度來看，筆者傾向于將登記視為一種法律行為。因此，有必要更深入地探討登記要件（第6、9、14條）作為強制性法律規范對登記簡稱下的物權變動的影響。

　　同時，由于本文僅討論基于法律行為的不動產物權變動，故此就登記縮略違反強制性法律規范問題，莫如抽出該行為所涉之債權行為、物權行為、登記行為的法律行為因素，合并同類項，一體考量其私法效果。當然，最終落腳點是，三方當事人所期望的物權變動能否達到。

　　法律規范大致可以分為強制性規范和任意性規范。私法規范以任意性規范為主，強制性規范為輔。其中，強制性規范對法律行為的效力有影響。在民事事實方面，這種影響的“一般規定”見于《民法通則》第58條和《合同法》第51條第5項。以《合同法》第五十一條第五項為例，一個行為只要違反法律、行政法規的強制性規定，就不屬于無效或者不能達到預期效果。強制性規范可分為禁止性規范和強制性規范（強制性規范）。關于合同法第51條第5項的適用，趨勢與德國法、日本法相同。在理論上，我國逐漸傾向于進一步限制這種強制性法律規范的范圍，“范圍不得隨意擴大”，并應進一步區分“有效的強制性規定與行政強制性規定”和“違反有效的強制性規定”違反行政強制性規定的，合同不得無效。這非常接近于日本法律中“禁止性規定”和“強制性規定”的區別。

　　關于強制性法律規范對法律行為效力的影響，可以借鑒德國法律“通過強制法規范目的的具體規范，然后適用強制法規范違反禁止規則，得出違反私法具體后果的結論. .在判決的任何時候，如果可以得出結論，維護合同的效力應該是保護利益的優先事項，判決就終止。”也就是說，不宜根據《民法通則》第五十八條或者《合同法》第五十一條對法律行為的無效性作出一般或者直接的判斷，而應當作出“綜合判斷”。此外，“強制性法律規范”的規范性目的是問題的關鍵所在，《中華民國》對此作出了規定，目的性解釋與禁止性規則相結合，成為導致法律行為無效的強制性法律規范的“閥門”從目的性解釋的角度看，房地產強制登記既有公法（土地管理）目的，也有私法目的，以保護交易安全和公共權利，因此，登記要件原則應該是強制性規定和非法性規定的混合體，即從交易安全保護和私法權利公示的角度來看，登記要件原則應該是強制性規定，從公法國家的土地管理和稅收管理的角度來看，登記要件原則應該是非法性規定。

　　如前所述，就公法與私法分離的效果而言，公法的目的確實可以單獨評價（且不影響物權變動的效果），但是，私法中保護交易安全和權利公示的目的是不可回避的。因此，無論采用物權行為理論，還是將登記視為法律行為的一部分或全部，都是以本法第九條單獨或結合民法通則第五十八條、合同法第五十八條為依據。

　　（二）與動產交付替代之比照

　　違反公司登記成立要件行為主義，決定了不動產進行鏈式數據交易中登記管理縮略在法教義沒有學上的尷尬：三方關系當事人自己關于物權變動的意思就是自治發展受限于國家強制性學習法律制度規范。然而，反觀中國動產以及交易，《物權法》第23條同樣可以規定了要件形式主義（交付時間要件結構主義），但在該生效這一條件下允許有交付的替代傳統模式（即該法第25條、第26條和第27條）， 這為動產鏈式網絡交易中的縮短產品交付（Durchlieferung im Streckengeschaeft） 提供了司法解釋的空間。以甲一乙一丙鏈式動產融資交易為例，甲直接向丙交付或者動產，并不能通過直接經濟適用《物權法》第23條前段之規定，因為甲丙之間信息并無明確合意（不論企業債權具有合意抑或物權合意），然則，依照該法第25條以下問題卻可擬制出一個法律上的瞬間（或曰邏輯上的一秒），即：首先由生產甲乙雙方依據第27條形成乙對該動產的間接影響占有，由甲仍保留對該動產的直接市場占有，再由甲依照乙之指示，將該技術直接投資占有重要轉移給丙，復根據第25條由丙取得該動產物權。在此研究過程中，動產物權曾瞬間地為乙所享有，最終由丙取得。對于德國法上的動產還是縮短項目交付，梅迪庫斯進一步解釋道，此時，甲與丙之間并無物權合意，而是社會存在這樣一個文化雙重壓力指示工作取得（eindop-pelter Geheiβerwerb）：甲與乙就該動產已經形成我國讓與合作合意，并指示甲向丙為交付；隨后，乙又與丙就該動產權利讓與學生形成一種合意，并以甲作為乙的指示人（Geheiβperson）而為客戶交付。

　　因此，《物權法》第25條規定的替代交付方式可以填補前買受人在動產連鎖交易中的物權真空，從而防止其非法性。然而，在不動產登記的情況下，物權法沒有規定替代登記的模式下的登記要求，因此，法學理論很難達到不動產登記的違法性簡稱，只能在理論上對不動產登記的替代方式進行探討。

　　（三）中間進行登記的替代傳統形式：授權與期待權

　　舉重若輕，下面以德國法物權形式主義為例討論中間登記的替代形式。根據《德國民法典》第873條第一款規定，基于法律行為的不動產物權變動，以物權的同意（Einigung）和登記（Eintragung）為要件。該條規定的物權同意是區別于作為原因行為（負擔行為）的契約（Vertrag)，基于抽象原因（Abstraktionsprinzip)。因此，德國法上的不動產物權變動雖然涉及債權的約定、不動產物權的約定和登記（申請登記和同意登記），但由于不動產物權行為沒有原因，只有不動產物權的約定和登記的方式，所謂“意思表示和不動產物權的公示要件必須一致”也是指二者；所以德國法中填寫中間注冊的法律技術主要圍繞這兩個。

　　就不進行動產鏈式讓與合意中的登記管理縮略，德國社會司法工作實踐和學理上可以并存發展兩種方式解釋方法路徑， 即通過授權（Ermaechtigung）或期待權（Anwartschaft），填補這一鏈式不動產市場交易中的物權真空。所謂授權之解釋研究路徑，基礎為民法總則部分關于企業授權的規定（同樣一個適用于物權編），主要理論依據是《德國日本民法典》第185條關于無權利人處分的規定，具體情況而言：處分標的物，應當更加具有一定處分權，鏈式不動產金融交易中，先買受人對于尚未實現載人登記簿即將該公司不動產再行處分，系無權要求處分；但如先出賣人對先買受人和后買受人利益之間地再讓與合意沒有明確學生表示非常同意，或者就是從先出賣人與先買受人地讓與技術合同中，能夠直接推定先出賣人授權先買受人可就該不動產再為讓與，則可選擇使用第185條，先買受人的無權處分行為視為一種有效，后買受人取得該不動產物權。

　　如果它與“授權”解釋路徑并存，那么它就是“期望權”解釋路徑。在德國法律中，預期房地產意味著已達成符合土地注冊處第873(2）條形式要求的德國民法典協議，并已向土地注冊處提交注冊申請。期待權的基本思想是，在取得財產權的情況下，取得人取得了一項世俗權利（期待權） ，并能夠轉讓（在房地產的情況下，根據德國民法典第925條），如果已經達到許多條件，受讓人不能再單方面阻止最終取得該權利。因此，所謂“期待權”的解釋路徑是指在不動產的連鎖交易中，雖然省略了中間登記，但買受人仍然取得不動產的物權，因為第一買受人并非沒有處分權，而是有處分權，其客體是第一買受人對不動產的期待權。在這一點上，第一買方無須登記，但在第二買方能夠證明《土地注冊條例》第29條所規定的同意的連續性之后，第二買方可以直接根據第一賣方的登記同意申請登記。

　　兩種解釋或實踐的區別在于第一買受人（中間買受人）的意圖或法律地位，在第二種解釋路徑下，首先處置買受人的人是他自己的權利，他的身份是 Ermaechtigter。買受人優先受償的人是他人（出賣人優先）的物權。當然，《中華人民共和國德國民法典法》第一百八十五條適用“期待權”理論與適用“授權”理論是有明顯區別的。在前一種情況下，買方首先需要滿足中國法律第873(2）條的形式要求，即使沒有必要首先購買人事登記。因此，僅從法律適用的角度來看，二者可以是相互排斥的，也可以是競爭的。

　　然而，在后一種情況下，“收購人（前買受人）寧愿在不動產登記程序法中確立一個受保護的地位，也不會因為期待權的轉讓而使其基于第一次轉讓所取得的 ZWEISCHENERWERBER地位的地位消失”。期待權理論通過論證，正確或更清楚地揭示了在授權理論下被“掩蓋”的不動產讓與鏈中同意的連續性。這一點對于司法實踐中如何處理買受人未取得物權后的不動產，不動產的物權可以直接登記回第一買受人的名下具有重要意義。

　　(四）探索中國法律中間登記的替代形式。

　　授權和期待權理論在解釋進行不動產信息登記縮略上亦存在一些共性，即均傾向于企業謀求物權合意雙方（轉讓方與受讓方）與登記雙方（登記工作申請一個人和公司登記同意人）的一致。

　　然而，正如前文所述，為了完善我國現行法律中不動產登記的簡稱，往往需要買賣雙方訂立銷售合同作為登記材料。因此，以“ A-1B-C”不動產的所有權轉讓為例，形成所謂的“黑白合同”; “黑合同”由 A-B 之間的第一份銷售合同和 B-C之間的第二份銷售合同組成（第二份銷售合同之后還可能簽訂第三方合同） ，“白合同”由 A-C組成，作為登記申請材料提交登記機關。與建筑工程領域的“黑白合同”相比，在目前的“黑白合同”情況下，合同雙方既不是簡單的一致，也不是在內容上絕對排他。相反，“白色合同”是一系列“黑色合同”的縮寫.在功能上，“黑色合同”描述了完整的交易鏈，“白色合同”旨在從法律上省略中間登記，保證交易雙方與登記方的一致性。

　　但既然是“白紙黑字的合同”，兩者必然存在矛盾，其效力不能簡單按時間順序來確定。從物權協議的角度看，甲就同一不動產達成兩個協議，根據處分的時間特征，第一個協議優先（或排除）于第二個協議；但是，就效力而言，第二次轉讓協議優于第一次轉讓協議，因為登記和物權變動的最終效力相結合。從意思表示的角度來看，甲方和丙方的約定是一種虛偽的表示，對甲方和丙方沒有約束力.同時，根據《民法通則》第五十八條規定，損害國家、集體或者第三人利益的，絕對無效。如果甲、丙方之間的轉讓協議因虛偽而無效，就會出現登記的名義當事人與物權協議當事人不一致的情況。

　　因此，上述“白色合同”使雙方在形式上達成一致，但卻增加了法律解釋的復雜性，增加了違反法律和違約的風險。“白色合同”之所以成為簡易中間登記的主要工具，正是因為登記替代形式的缺位，使得當事人必須按照《物權法》《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的規定，嚴格提交合格的登記材料（尤其是虛假的“白色合同”) ，別無選擇。

　　總而言之，就私法管理效果一般而言，嚴格要求按照目前我國《物權法》之規定，不動產登記縮略因違反公司登記要件行為主義、違背不動產登記工作制度環境保護網絡交易數據安全和進行社會權利公示的目的，使得學生登記縮略之三方當事人所期望的物權效果，尤其物權曾瞬間地為先買受人所享有的愿望就是無法得到實現。并因黑白合同的存在，導致其不法性進一步擴散，除了先買受人的物權地位已經不能為了保證系統之外，為實現中國登記縮略而締結的白合同亦需要根據物權變動發展模式之不同文化結合黑合同，并區分物權效力與債權法律效力，分別研究予以分析評價。

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