預告登記與正式登記（也稱為登記）有著本質(zhì)的區(qū)別。預告登記的目的是保全未來物權請求權，屬于債權保全措施，具有物權排除他人處分標的物的效力。不動產(chǎn)抵押權以登記方式確立。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關的情況。

　　在登記不完全的情況下，不得將抵押通知登記與本登記混為一談，從而確立了抵押權。因此，只有預購商品房抵押權通知登記，不能得出抵押權已經(jīng)確立的結論。因此，一些法院將抵押通知登記視為抵押登記是錯誤的。

　　商品房預告登記并非在建工程抵押登記。雖然商品房預售之時，通常商品房還屬于在建工程狀態(tài)，但商品房抵押預告登記與抵押登記性質(zhì)上存在根本區(qū)別，故不能將抵押預告登記視為在建工程抵押登記。有法院將抵押預告登記認定為在建工程抵押登記，據(jù)此認定債權人已享有抵押權的觀點是錯誤的。

　　有條件判決債權人優(yōu)先權的利弊。例如，上海寶山區(qū)人民法院（2014年）第2317號民事判決要求購房者在限定期限內(nèi)辦理抵押登記，債權人有權在辦理登記手續(xù)完成后優(yōu)先辦理抵押房地產(chǎn)。然而，這一判決并不能解決購房者拒絕申請抵押貸款登記的問題。由于購房者往往尚未申請房產(chǎn)權證，因此購房者拒絕申請，實際上法院不可能強制執(zhí)行抵押登記，抵押權人也不可能自行申請抵押登記。

　　以抵押權未登記為由拒絕給予債權人優(yōu)先權的法律后果。僅預先登記而未正式登記的，不得按照登記設定抵押權。這一觀點符合《物權法》第20條關于公告預告登記制度的立法意圖，目前許多法院都是根據(jù)這一觀點處理類似案件的。然而，值得注意的是，它雖然不支持債權人按照物權法的有關規(guī)定享有抵押權，但卻會在此基礎上剝奪債權人對商品房處分的優(yōu)先受償權，產(chǎn)生不良的社會和法律后果。這反映在以下方面：

　　銀行進行債權企業(yè)缺乏物權保障。在商品房預售領域，若案涉商品房已具備了物權登記工作條件，包括可辦理房屋所有權登記及抵押登記，因購房人怠于辦理產(chǎn)權登記，導致為按揭貸款公司銀行的債權可以提供抵押擔保的房產(chǎn)無法通過完成中國正式的抵押登記。

　　若銀行發(fā)展無法有效行使抵押權，則將導致商業(yè)銀行不良貸款債權缺乏物權保障，無法真正起到遏制失信行為，更好地維護國家市場經(jīng)濟交易數(shù)據(jù)安全的社會實踐效果及法律教育效果。

　　加重開發(fā)商的責任；。如果銀行不能優(yōu)先行使住房補償權，只能通過購房者和開發(fā)商分階段提供擔保來承擔還款責任。由于開發(fā)商愿意提供分階段擔保，不收取費用，擔保期限通常約定到貸款銀行取得抵押權，也是為了鼓勵購房者按揭貸款購房，促進商品房的銷售。如果買方申請抵押登記緩慢，導致銀行無法處理商品房并行使優(yōu)先受償權，無疑會增加開發(fā)商的責任。

　　不利于合同的穩(wěn)定和置業(yè)者的利益保護。開發(fā)商通常會選擇要求解除房屋買賣合同，并要求買方在承擔擔保責任后歸還房屋，這將導致已履行的房屋買賣合同應恢復原狀，影響合同的穩(wěn)定性。而且，在房價上漲的情況下，開發(fā)商選擇終止合同會導致購房者無法獲得升高的保費收入，對購房者不公平。

　　協(xié)調(diào)了物權法規(guī)定與實際需要之間的關系。由上分析結果可知，支持企業(yè)債權人可以享有抵押權的判決，有違物權法關于預告登記及抵押登記的立法明確規(guī)定，但其卻符合社會實踐活動需要。而否定債權人享有抵押權，雖符合中國物權法相關法律規(guī)定，但不符合學生實踐發(fā)展需要，從而導致出現(xiàn)了物權法的適用與實踐能力需求相背離的尷尬局面。

　　本案并未對債權人的優(yōu)先權問題作機械進行處理，而是可以通過一個嚴密的邏輯能力分析和法理論證，認可特定社會情況下企業(yè)債權人對商品房的處置款享有優(yōu)先受償權。

　　深圳房產(chǎn)律師認為，該判決結論協(xié)調(diào)了物權法規(guī)定與實踐發(fā)展需求信息之間的關系，既符合我國法律制度規(guī)定，又回應了實踐活動需求。首先，本案裁定，有關當事人應當辦理抵押登記手續(xù)，按照物權法規(guī)定確立的房地產(chǎn)抵押登記制度。