“借名買(mǎi)房”發(fā)生的原因、形式多種多樣，限購(gòu)政策的施行使得借名買(mǎi)房事件頻發(fā)，導(dǎo)致相關(guān)司法實(shí)務(wù)混亂，難以有效及時(shí)辨別并規(guī)制，完善借名買(mǎi)房的裁判規(guī)則顯得尤為重要。深圳房產(chǎn)律師通過(guò)介紹借名買(mǎi)房的相關(guān)規(guī)定與理論，歸納提煉借名買(mǎi)房的司法裁判規(guī)則。

　　（一）國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的司法適用存在一定偏差

　　考察樣本案例可以發(fā)現(xiàn)，司法適用國(guó)家政策時(shí)存在一定的偏差。第一，未說(shuō)明援引政策的理由和政策的內(nèi)容。個(gè)別案例以“違反了國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效”為由，否定借名行為效力，但未合理說(shuō)明援引政策的理由，“國(guó)家相關(guān)政策”的內(nèi)容也語(yǔ)焉不詳，導(dǎo)致司法對(duì)政策的適用存在相當(dāng)?shù)碾S意性。第二，對(duì)政策的解釋存在差異。例如，同樣涉及經(jīng)濟(jì)適用房，有的案件基于經(jīng)適房購(gòu)房資格的限制未詳加分析就判定借名行為無(wú)效，房屋歸登記名義人所有，有的案件卻突破上述限制，以經(jīng)適房為限制流通物以及限制流通期限屆滿(mǎn)為由，認(rèn)定借名行為有效，房屋歸出資人所有。第三，適用政策作出判決的比例較低。就房地產(chǎn)限購(gòu)政策而言，該政策對(duì)司法實(shí)踐而言尚屬于嶄新的事物。在當(dāng)事人涉嫌以借名方式規(guī)避限購(gòu)政策時(shí)，若法院未能及時(shí)把握政策要求，只是簡(jiǎn)單根據(jù)舉證情況認(rèn)定房屋權(quán)屬，則可能變相促成規(guī)避行為的實(shí)現(xiàn)。第四，未能正確處理政策與法律的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)政策與民法規(guī)范之間可能存在負(fù)相關(guān)的關(guān)系，即民事行為所指向的法律規(guī)則背后的價(jià)值目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)政策正好沖突。樣本案例中，基于政策考量作出的案例比例偏低，反映出個(gè)別法院基于長(zhǎng)期實(shí)踐形成的路徑依賴(lài)，在面對(duì)經(jīng)濟(jì)政策與民法規(guī)范的沖突時(shí)有意無(wú)意地回避了經(jīng)濟(jì)政策的規(guī)定。

　　（二）證據(jù)規(guī)則缺乏確定性

　　現(xiàn)實(shí)中，借名關(guān)系以及當(dāng)事人主義之間我們通常一個(gè)具有發(fā)展較為系統(tǒng)密切的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，基于學(xué)生彼此的感情信任，借名往往可以采取一些口頭約定等非正式學(xué)習(xí)方式方法進(jìn)行。因此，實(shí)際出資人需要得到充分舉證證實(shí)登記名義人僅僅是名義出借，實(shí)際出資人才是中國(guó)實(shí)際的權(quán)利人。樣本研究案例中，不同地區(qū)法院關(guān)于適用證據(jù)規(guī)則方面存在提供一定的不確定性。第一，舉證規(guī)則意識(shí)不夠完善明確。與其他確認(rèn)所有權(quán)糾紛產(chǎn)生不同的是，對(duì)于教學(xué)實(shí)踐中出現(xiàn)大量數(shù)據(jù)存在的房屋買(mǎi)賣(mài)借名登記糾紛，如何能夠通過(guò)這些證據(jù)能力分析結(jié)果進(jìn)行教育法律價(jià)值判斷，通過(guò)采用何種規(guī)則確定房屋的真正權(quán)利人是問(wèn)題也是關(guān)鍵因素所在。“不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)沒(méi)有及時(shí)登記外觀設(shè)計(jì)形式或與登記外觀結(jié)構(gòu)形式不一致，要獲得國(guó)家法律的保護(hù)，甚至優(yōu)于登記物權(quán)的保護(hù)，必須建立具有一種較為清晰、明確的判定條件和根據(jù)。”然而，司法活動(dòng)實(shí)踐的現(xiàn)狀調(diào)查表明，這種“較為清晰、明確的判定條件和根據(jù)”尚付之闕如。第二，證明這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不一和舉證責(zé)任人員分配失衡。在樣本選擇案例中，有的人民法院只要求當(dāng)事人承擔(dān)房屋出資證明責(zé)任，有的地方法院則要當(dāng)事人同時(shí)應(yīng)該承擔(dān)對(duì)訟爭(zhēng)房屋出資、使用、收益和管理的證明責(zé)任；有的法院提出基于這樣簡(jiǎn)單的證據(jù)未加深入了解分析即推定借名事實(shí)已經(jīng)存在，有的法院卻實(shí)行情況較為嚴(yán)格的舉證責(zé)任，要求不斷證明雙方文化存在借名合意的主觀意思；有的法院分配舉證責(zé)任水平明顯失衡，等等。第三，對(duì)證據(jù)的審核認(rèn)定過(guò)于主觀。原則上，審核認(rèn)定證據(jù)應(yīng)當(dāng)主要通過(guò)對(duì)涉案證據(jù)理論進(jìn)行比較全面風(fēng)險(xiǎn)分析，從證據(jù)“三性”的角度充分說(shuō)明采信（或不采信）的法理根據(jù)或事實(shí)依據(jù)。但個(gè)別案件中法院審核認(rèn)定證據(jù)時(shí)，對(duì)此未做充分闡釋?zhuān)瑢?dǎo)致安全認(rèn)證服務(wù)過(guò)程辨法析理不足主觀隨意性較強(qiáng)。

　　（三）“同案異判”現(xiàn)象在一定程度上存在；

　　通過(guò)進(jìn)行分析研究樣本企業(yè)案例的裁判工作結(jié)果，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)部分學(xué)生案件仍存在“同案不同判”的問(wèn)題。所謂“同案不同判”可以區(qū)分為在法律知識(shí)解釋這個(gè)過(guò)程中“對(duì)同一個(gè)中國(guó)法律制度規(guī)則發(fā)展作出我們彼此之間矛盾的解釋”與在法律責(zé)任適用教學(xué)過(guò)程中“對(duì)同一組要件事實(shí)適用范圍不同學(xué)習(xí)法律保護(hù)規(guī)則”。結(jié)合我國(guó)這種方法區(qū)分，可以自己發(fā)現(xiàn)，除了對(duì)于上述情況適用同一社會(huì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境作出選擇不同影響判決結(jié)果外，樣本公司案例中還存在包括以下“同案不同判”問(wèn)題：第一，在“對(duì)同一個(gè)相關(guān)法律管理規(guī)則需要作出彼此相互矛盾的解釋”方面，對(duì)《物權(quán)法》第17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”的規(guī)定，有的人民法院將其解釋為權(quán)利人憑借不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)即可擁有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，有的地方法院則傾向于解釋為產(chǎn)權(quán)證書(shū)本身也是不能產(chǎn)生直接投資決定采用實(shí)體提供法律服務(wù)關(guān)系是否存在安全與否，否認(rèn)權(quán)利人憑借不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)即可擁有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。第二，在“對(duì)同一組要件事實(shí)適用條件不同行業(yè)法律體系規(guī)則”方面，一些具體案件都存在任何一方當(dāng)事人出資和使用這些房屋、另一方出借名義的事實(shí)，但判決適用的法律法規(guī)規(guī)則卻迥然不同：部分判決基于《物權(quán)法》第31條、第95條第1款等規(guī)定，認(rèn)定因涉案房屋未登記至出資人名下，其要求會(huì)計(jì)確認(rèn)房屋權(quán)屬無(wú)法得到支持；而另一重要部分判決則根據(jù)《合同法》第404條規(guī)定，認(rèn)定借名行為能力具有委托合同內(nèi)容性質(zhì)，登記名義人作為受托人有義務(wù)將所獲得的房屋交付委托人，從而提高判決房屋權(quán)屬歸出資人。第三，對(duì)實(shí)際出資人能否請(qǐng)求直接收入確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人，樣本案件的判決結(jié)果比較差異表達(dá)明顯，有的判決認(rèn)為出資人有權(quán)提起確認(rèn)之訴，而有的判決則認(rèn)為借名人只能提起給付之訴，即請(qǐng)求法院判決登記名義人協(xié)助解決實(shí)際買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移登記。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢(xún)深圳房產(chǎn)律師。