《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑面積內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權(quán)屬，由當(dāng)事人通過出賣、贈(zèng)與或者出租的方式約定。占用業(yè)主所有的道路或者其他場地的停車位停放汽車的，屬于業(yè)主共同管理。深圳房產(chǎn)律師就來為您解答一下有關(guān)的情況。

　　在《物權(quán)法》中單獨(dú)一條規(guī)定了建筑物區(qū)劃使用上的停車位歸屬問題，看似非常詳細(xì)，實(shí)際上在司法實(shí)踐中還存在諸多問題。首先，“建筑分區(qū)”過于籠統(tǒng)，在實(shí)際使用中容易出現(xiàn)誤用，不利于界定權(quán)利義務(wù)的歸屬。

　　其次，第一款對(duì)停車位的使用作出了非常籠統(tǒng)的規(guī)定，既沒有說明誰是滿足需求的主體，也沒有明確滿足業(yè)主需求的標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，這一條款引起了許多問題和爭議。第三，第二段，對(duì)于“停車位、車庫規(guī)劃”沒有給出明確的定義，在實(shí)踐中存在很多爭議。

　　鑒于物權(quán)法關(guān)于車位的相關(guān)規(guī)定過于寬泛，司法實(shí)踐中爭議較大，最高人民法院專門出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)，將如何滿足業(yè)主需求的義務(wù)主體限定為建設(shè)單位(開發(fā)商)，以 "分?jǐn)偙壤?"作為滿足標(biāo)準(zhǔn)。

　　具體規(guī)定如下:建設(shè)單位按照分?jǐn)偙壤猿鍪邸①?zèng)與、出租等方式向業(yè)主處分車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例，是指規(guī)劃建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫和住房單元的比例。

　　然而，此司法解釋也并未闡明社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)當(dāng)中所存在的問題。首先, 將配置比例可以作為一個(gè)滿足企業(yè)業(yè)主需要的標(biāo)準(zhǔn)以及是否選擇合適。義務(wù)教育主體難道僅限于開發(fā)商，或是應(yīng)有其他國家主體，如業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)制度是否發(fā)展具有重要主體資格尚在爭論，在此不展開敘述，僅僅只是作為與開發(fā)商相對(duì)應(yīng)的角色提出）。

　　此外，違反“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”的義務(wù)，是否要承擔(dān)必要的法律后果？法律后果是什么？在立法解釋和司法解釋中，沒有明確的答案，這也是司法實(shí)踐中一個(gè)有爭議的問題。有學(xué)者認(rèn)為，法律后果可撤銷的法律后果，應(yīng)賦予業(yè)主撤銷權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，這是一個(gè)“強(qiáng)制性條款”，應(yīng)該是一個(gè)無效的法律后果。原因是該條文不僅使用了“應(yīng)該”一詞，更重要的是，該條文是為了調(diào)整“公共利益”。

　　目前，爭議主要集中在以下兩個(gè)方面。一是根據(jù)分配比例確定滿足業(yè)主需求的標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中是否可行，還是根據(jù)不斷發(fā)展的實(shí)際情況改變標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)一步確定；第二，應(yīng)盡快明確“首先滿足業(yè)主的需求”是否必須遵守，如果違反這一規(guī)定會(huì)有什么法律后果？

　　第三，關(guān)于“滿足業(yè)主需要”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋的提法，業(yè)內(nèi)一直有不同的理解，這與“首先滿足業(yè)主的需求”有關(guān)。

　　一種理解為此項(xiàng)工作規(guī)定，在于學(xué)生明確企業(yè)業(yè)主的優(yōu)先選擇購買權(quán)或者是優(yōu)先承租權(quán)。有觀點(diǎn)我們認(rèn)為，規(guī)定此內(nèi)容的效力問題在于業(yè)主信息可以在開發(fā)商或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)人出售或出租車位時(shí)，應(yīng)該被告知，并且在同等經(jīng)濟(jì)條件下，本小區(qū)業(yè)主自己擁有 優(yōu)先考慮購買權(quán)或承租權(quán)。

　　然而，對(duì)于這種理解有許多反對(duì)意見。有人認(rèn)為，這種理解只能作為一種書面理解，實(shí)際上并沒有賦予業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利，原因是，在所謂的平等條件下，實(shí)際上在實(shí)踐過程中是不可能存在的，只有通過簡單的價(jià)格手段，發(fā)展商才能無視業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先租賃權(quán)，這違背了《物權(quán)法》的原意。

　　第二種理解是，在實(shí)踐中，“首先要滿足業(yè)主的需求”需要受到時(shí)間條件的限制。也就是所謂的“第一”應(yīng)該是限制開發(fā)商在一定時(shí)間范圍內(nèi)出售或出租車位。從而真正滿足業(yè)主的需求。比如，有人認(rèn)為法律應(yīng)該設(shè)定長期的限定銷售期(如入住率三分之二或五年以上)和短期的限定租賃期(如入住率三分之二或兩年)。在此期間，開發(fā)商不得將車位出售或出租給業(yè)主以外的任何人。

　　然而，深圳房產(chǎn)律師注意到，在最高法院頒布司法解釋時(shí)，卻放棄了時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，傾向于匹配標(biāo)準(zhǔn)。究其原因，有學(xué)者認(rèn)為時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)偏離了物權(quán)法第七十四條的精神，不符合停車位作為居住小區(qū)配套設(shè)施的屬性和功能。業(yè)主有權(quán)從其已購買住房并享有單獨(dú)建筑物會(huì)員資格的住宅區(qū)首先滿足對(duì)停車位的需要。