陳與李夫妻關(guān)系。2001年3月12日，李與一家公司簽訂了“商品房銷售合同”，同意購買一家公司的朝陽區(qū)。合同第十五條規(guī)定： “賣方應(yīng)當(dāng)自交付使用商品房之日起七百二十日內(nèi)，將賣方提供的所有權(quán)登記材料提交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。”深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　2007年4月17日，陳和李協(xié)議離婚。2008年，由于李未能償還住房貸款銀行的貸款，李銀行以A 公司為擔(dān)保人的賬戶中的剩余貸款、利息等資金，李至今未能償還 A公司上述資金。2014年，陳某起訴李，要求他確認(rèn)房子屬于陳某。此案經(jīng)法院調(diào)解，雙方達成調(diào)解協(xié)議，協(xié)議如下： 上述房屋權(quán)利和義務(wù)朝陽區(qū)歸陳某所有。陳某到法院后：要求一家公司出具房產(chǎn)證明。

　　甲公司辯稱：首先，該房屋是的前夫李與我公司簽訂的買賣合同。爭議房屋的剩余貸款尚未還清，銀行已從我公司賬戶中提取剩余未償還貸款，李至今未向我公司還款，故房產(chǎn)證至今未辦結(jié)。其次，我司與陳某沒有形成任何協(xié)議，陳某的主體資格不合格。

　　法院認(rèn)定，構(gòu)成房屋與公司契約關(guān)系的當(dāng)事人是李，陳本人不是契約當(dāng)事人，雖然李與陳在2014年的一起房屋所有權(quán)訴訟中達成調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)房屋相關(guān)權(quán)利屬于陳無公司參與調(diào)解，但該協(xié)議只適用于陳與李之間，對于陳根據(jù)李與某公司簽訂的商品房買賣合同以及民事調(diào)解文件對某公司提起的訴訟不具有法律效力，沒有事實和法律依據(jù)，法院不能予以支持。因此，法院駁回了陳的所有指控。

　　合同法第六十七條規(guī)定：當(dāng)事人之間有債務(wù)，有履行的先后順序。如果一方當(dāng)事人不首先履行，另一方當(dāng)事人有權(quán)拒絕其履行要求。如果第一方不遵守合同，第二方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。第八十四條規(guī)定，債務(wù)人將合同項下的全部或者部分義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)征得債權(quán)人的同意。

　　本案中，A公司系與李某簽訂《商品房進行買賣雙方合同》，由李某購買行為涉案房屋，在合同規(guī)定履行管理過程中，因李某未按時向購房地貸款發(fā)展銀行可以償還長期貸款，銀行從作為保證人的A公司資本賬戶中劃取了李某的剩余資金貸款、利息等款項。在李某給付A公司通過上述問題款項發(fā)生之前，A公司員工有權(quán)選擇拒絕為李某辦理相關(guān)涉案房屋的所有權(quán)證。

　　陳某雖與李某簽訂調(diào)解服務(wù)協(xié)議分析確認(rèn)涉案房屋歸陳某所有，但該協(xié)議未經(jīng)A公司基本同意，故該約定僅對陳某與李某有約束力，對A公司之間并無其他法律制度效力。且A公司對李某的抗辯權(quán)亦可及于陳某。故陳某僅依《商品房買賣交易合同》以及我國民事調(diào)解書要求A公司就涉案房屋信息申請注冊登記部門備案、辦理所有權(quán)登記手續(xù)費用以及業(yè)務(wù)辦理房產(chǎn)證的請求，于法無據(jù)，因此，法院建設(shè)做出的判決是合法的、恰當(dāng)?shù)摹?

　　2006年1月13日，陳先生通過北京儀莊供電公司購買了 A 公司出售的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房屋。同日，公司在繳付所有購買費、契稅、房屋維修基金及印花稅后，向陳某發(fā)出收據(jù)。入住后，甲公司將房子交給了陳某。陳已在該房屋居住9年多，A公司一直拒絕為陳申請該房屋的所有權(quán)證明，因此法院要求 A 公司在30天內(nèi)申請該房屋的所有權(quán)證明。

　　甲公司辯稱，不同意陳某的全部訴訟請求。陳某從未與我公司簽訂書面商品房買賣合同，雙方不存在買賣合同關(guān)系。我司與亦莊供電公司簽訂了團購協(xié)議，我司只是在履行與亦莊供電公司的協(xié)議。陳某辦理產(chǎn)權(quán)證的條件尚不具備。我公司與亦莊供電公司的協(xié)議寫明只有在房產(chǎn)售完后才能辦證，協(xié)議約定亦莊供電公司要提供便利條件。目前這個小區(qū)還有房子沒賣出去，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　法院認(rèn)為：當(dāng)事人雖未訂立書面銷售合同，但一方已履行了主要義務(wù)，另一方接受，合同成立。在這種情況下，陳某向一家公司支付購房費用，比如房費，一家公司就收到了這筆錢。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，A公司還把房子交給了陳某，他已經(jīng)在房子里住了很多年了。因此，法院認(rèn)定，一家公司與陳某之間建立了商品房銷售合同關(guān)系。根據(jù)事實，陳某已經(jīng)完成了全部房款的支付義務(wù)，公司作為賣方應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助陳某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。