買(mǎi)受人已于債務(wù)人破產(chǎn)前以訴訟方式解除了案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，其在房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)系一般債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)匚弧?/span>
 

　　案件事實(shí)：基恩溯向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)基恩溯申報(bào)的債權(quán)在金誠(chéng)公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中享有優(yōu)先受償權(quán);2.由金誠(chéng)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
 

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：基恩溯于2015年4月23日向安徽省黃山市屯溪區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求判令：一、解除基恩溯與金誠(chéng)公司于2012年8月7日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并退還已付購(gòu)房款30萬(wàn)元；二、按銀行同期貸款利率計(jì)算并支付基恩溯利息損失，判決金誠(chéng)公司承擔(dān)基恩溯為此支出的律師費(fèi)16000元；三、就前述債權(quán)在本案合同項(xiàng)下對(duì)應(yīng)的商品房有優(yōu)先受償權(quán)；四、本案訴訟費(fèi)由金誠(chéng)公司承擔(dān)。針對(duì)基恩溯的訴訟請(qǐng)求，安徽省黃山市屯溪區(qū)人民法院于2015年6月2日作出（2015）屯民一初字第00848號(hào)民事判決，該判決查明：“2012年8月7日，原被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的黃山市屯溪區(qū)花山路7號(hào)‘黃山鳳凰嘉麗國(guó)際公寓’6幢518室房屋一套，該房建筑面積59.74平方米，房屋總價(jià)款為30萬(wàn)元，被告應(yīng)于2013年6月30日前交付房屋，同時(shí)約定了逾期交房的違約責(zé)任‘（1）逾期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的5%向買(mǎi)受人支付違約金。……’合同簽訂后，原告依約于2012年8月7日支付購(gòu)房款15萬(wàn)元，2012年9月1日支付購(gòu)房款15萬(wàn)元。


　　被告未能依約交付房屋，2014年12月25日原告委托的律師事務(wù)所向被告發(fā)出解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的律師函，2014年12月28日，被告收到該函且未提出異議。”該判決結(jié)果為：“一、解除原告基恩溯與被告黃山市金誠(chéng)投資置業(yè)有限公司于2012年8月7日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；二、被告黃山市金誠(chéng)投資置業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告基恩溯購(gòu)房款30萬(wàn)元并支付利息（利息計(jì)算：其中15萬(wàn)元自2012年8月8日起至實(shí)際付清之日止按銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算利息，另15萬(wàn)元自2012年9月1日起至實(shí)際付清之日止按銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算利息）；三、駁回原告基恩溯其他訴訟請(qǐng)求。”
 

　　2019年5月10日，黃山市中級(jí)人民法院根據(jù)黃山徽建控股集團(tuán)有限公司的申請(qǐng)，作出（2019）皖10破申4號(hào)民事裁定，裁定：受理黃山徽建控股集團(tuán)有限公司對(duì)金誠(chéng)公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。2020年3月26日，金誠(chéng)公司管理人作出金誠(chéng)公司申報(bào)債權(quán)審核結(jié)論通知書(shū)，確認(rèn)基恩溯有效破產(chǎn)債權(quán)合計(jì)460382.5元，其中普通債權(quán)407882.5元，劣后債權(quán)52500元，優(yōu)先債權(quán)0元。二審法院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　基恩溯申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)：原判決符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定的情形，請(qǐng)求再審。深圳文錦渡律師理由如下：（一）原判決認(rèn)定基恩溯不屬于商品房消費(fèi)者，認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤。1.“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”審判實(shí)踐中掌握標(biāo)準(zhǔn)不一。“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿(mǎn)足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定精神。2.解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系開(kāi)發(fā)商違約行為所致，基恩溯作為購(gòu)房人，消費(fèi)者的地位并未改變，不能因積極主張權(quán)利而使其喪失比怠于行使權(quán)利更為劣勢(shì)的法律地位。（二）合同解除不影響購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)。購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間系房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。購(gòu)房人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行情形下請(qǐng)求交付房屋，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是合同約定權(quán)利，屬于合同債權(quán)范疇。在商品房預(yù)售糾紛中，已經(jīng)預(yù)售但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記的房屋還涉及到物權(quán)期待權(quán)。物權(quán)期待權(quán)能對(duì)抗其他一切債權(quán)，購(gòu)房者無(wú)論是誰(shuí)，其具有的優(yōu)先權(quán)都是一樣的，不應(yīng)有歧視，而區(qū)分保護(hù)的主體。對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)是基于生存權(quán)，并不因是否解除合同而改變。

　　無(wú)論消費(fèi)者是否解除購(gòu)房合同，其在破產(chǎn)程序中的購(gòu)房款債權(quán)均應(yīng)獲得優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)。金誠(chéng)公司未提交書(shū)面意見(jiàn)。
 

　　裁判結(jié)果：一審法院判決：駁回基恩溯的訴訟請(qǐng)求。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。最高院裁定：駁回再審申請(qǐng)。
 

　　一審法院認(rèn)為：深圳文錦渡律師綜合雙方當(dāng)事人舉證、質(zhì)證及訴辯意見(jiàn)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：基恩溯主張460382.5元債權(quán)在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中享有優(yōu)先受償權(quán)是否應(yīng)予支持。

　　本案系普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛，基恩溯在一審法院裁定受理對(duì)金誠(chéng)公司破產(chǎn)清算申請(qǐng)前業(yè)已提起訴訟，請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息以及對(duì)合同項(xiàng)下對(duì)應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請(qǐng)求，后受訴法院作出判決解除雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同，返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息，駁回了有關(guān)對(duì)合同項(xiàng)下對(duì)應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請(qǐng)求。基恩溯依據(jù)該生效判決，向金誠(chéng)公司管理人申報(bào)債權(quán)，而該判決確認(rèn)的債權(quán)僅為金錢(qián)債權(quán)，并未確認(rèn)該金錢(qián)債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，且雙方原簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同在金誠(chéng)公司進(jìn)入破產(chǎn)清算程序前已解除，故基恩溯申報(bào)的債權(quán)并不符合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定的適用條件，其依據(jù)該批復(fù)規(guī)定主張享有優(yōu)先受償權(quán)，一審法院不予支持。

　　二審法院認(rèn)為：本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：基恩溯是否為《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定的消費(fèi)者，進(jìn)而判定其向金誠(chéng)公司主張的460382.5元債權(quán)在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中應(yīng)否享有優(yōu)先受償權(quán)。
 

　　深圳文錦渡律師根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。但該條并沒(méi)有對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行明確界定。而《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》是針對(duì)該條款在“開(kāi)發(fā)商未建成房產(chǎn)時(shí)”是否適用作出的答復(fù)，其適用基礎(chǔ)仍是“消費(fèi)者”的權(quán)益，而沒(méi)有作出擴(kuò)大解釋。由此可見(jiàn)，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定是為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍。

　　參照《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第126條的規(guī)定，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于該紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而該紀(jì)要第125條規(guī)定，認(rèn)定商品房消費(fèi)者需要滿(mǎn)足三個(gè)條件，即已支付50%以上購(gòu)房款，僅有一套住房以及與開(kāi)發(fā)商存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。本案中，基恩溯在一審法院裁定受理對(duì)金誠(chéng)公司破產(chǎn)清算申請(qǐng)前業(yè)已提起訴訟，請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息以及對(duì)合同項(xiàng)下對(duì)應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請(qǐng)求，后受訴法院作出判決解除雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同，返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息，駁回了有關(guān)對(duì)合同項(xiàng)下對(duì)應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請(qǐng)求。現(xiàn)基恩溯依據(jù)該生效判決，向金誠(chéng)公司管理人申報(bào)債權(quán)，而該判決確認(rèn)的債權(quán)僅為金錢(qián)債權(quán)，并未確認(rèn)該金錢(qián)債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，且雙方原簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同在金誠(chéng)公司進(jìn)入破產(chǎn)清算程序前已解除，故基恩溯申報(bào)的債權(quán)并不符合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定的商品房消費(fèi)者的適用條件，其依據(jù)該批復(fù)規(guī)定主張享有優(yōu)先受償權(quán)，一審判決不予支持，并無(wú)不當(dāng)。

　　最高院認(rèn)為：原審查明，基恩溯與金誠(chéng)公司于2012年8月7日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并支付了房屋總價(jià)款30萬(wàn)元。因金誠(chéng)公司未按期交付房屋，基恩溯于2014年12月25日向金誠(chéng)公司發(fā)函要求解除合同，并于2015年4月23日向法院起訴要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并退回已付購(gòu)房款、利息等款項(xiàng)。安徽省黃山市屯溪區(qū)人民法院判決金誠(chéng)公司返還基恩溯購(gòu)房款30萬(wàn)元并支付利息。2019年5月10日，安徽省黃山市中級(jí)人民法院裁定受理黃山徽建控股集團(tuán)有限公司對(duì)金誠(chéng)公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。依據(jù)上述事實(shí)可知，基恩溯已于金誠(chéng)公司破產(chǎn)前以訴訟方式解除了案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，基恩溯在房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)系一般債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)匚唬魉葜鲝埾M(fèi)購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。